Les vices en matière de vente immobilière

Lors de la vente d’un immeuble, l’acheteur bénéficie de la garantie des vices cachés.

Quels types de vices rentrent en ligne de compte dans la mise en œuvre de ce dispositif ?

La garantie des vices cachés

La raison d’être de cette garantie est que celui qui acquiert un immeuble doit avoir droit à une possession utile du bien, c’est-à-dire que l’immeuble ne doit pas être affecté de vice.

Le vice, c’est le défaut rendant le bien inopérant pour l’usage auquel il est destiné, ou qui en diminue tellement la valeur que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix s’il avait eu connaissance de ce défaut.

Ce principe appelle évidemment des tempéraments puisque tout vice grevant un immeuble n’entrainera pas l’application de la garantie.

Pour que la garantie des vices cachés soit susceptible de s’appliquer, il faut que :

- le vice empêche l’usage normal de l’immeuble par l’acquéreur ;

- Le vice porte soit sur la matérialité de l’immeuble (ex : cheminée qui s’écroule après acquisition du bien) ou sur son statut administratif et civil (ex : plan de secteur antérieur à la vente plaçant le bien en zone inconstructible) ;

- Le vice ne doit pas être apparent au moment de la vente ;

- Le vice doit se caractériser par une gravité suffisante ;

- La cause du vice doit être antérieure à la vente (le vice devait à tout le moins être « en germe » avant le transfert de propriété de l’immeuble).

Par ailleurs, il y a lieu d’examiner d’une part si le vendeur est un professionnel ou un particulier et d’autre part, la validité d’éventuelles dérogations dans le contrat de vente. (Renvoi vers le guide de droit immobilier, précisément sur les clauses extensives ou restrictives de garantie des vices cachés).

A côté de ces considérations, il y a lieu de distinguer les différentes sortes de vices afin de savoir si le vice concerné peut, le cas échéant, être couvert par la garantie des vices cachés.

Vice caché et vice apparent

Après agréation par l’acheteur, le vendeur ne peut plus être tenu responsable des vices apparentsde l’immeuble.

L’acheteur ne peut plus se plaindre après la vente d’un défaut visible au moment de la vente.

Par conséquent, seuls les vices cachéspermettront à l’acheteur de se retourner contre le vendeur au moyen des recours prévus aux articles 1641 à 1649 du Code civil. (renvoi vers le guide de droit immobilier, précisément ma partie sur les moyens de recours)

Le caractère caché ou non du vice en cause constitue une question de fait soumise à l’examen du juge.

Ce dernier utilisera le critère de « l’examen attentif mais normal effectué immédiatement après la prise de possession de l’immeuble par l’acheteur normalement diligent et compétent ». (éventuellement renvoi vers le passage sur l’obligation de vérification de l’acheteur).

Vice intrinsèque (ou structurel) et vice fonctionnel

Le vice intrinsèque ou structurelest le vice qui affecte l’usage normal auquel l’immeuble est destiné.

Par usage normal du bien, il faut entendre celui qui est envisagé par tout un chacun et qui est fonction des propriétés de l’immeuble, reconnues par tous. Dans cette hypothèse, sera pris en considération l’état pathologique inhérent à l’immeuble concerné (ex : une fissure non visible au premier abord entrainant l’écroulement d’une cheminée).

La garantie des vices cachés ne peut en principe jouer lorsque le défaut afférant au bien fait obstacle aux usages particuliers que l’acheteur souhaite faire de l’immeuble.

Cependant, la Cour de Cassation, en reconnaissant la notion de vice fonctionnel, a admis que le vice affectant l’usage particulier auquel l’acheteur destine l’immeuble peut, le cas échéant, emporter l’application de la garantie des vices cachés, à condition que cet usage soit entré dans le champ contractuel.

La question est de savoir si le vendeur a eu connaissance avant la vente de l’usage particulier auquel l’acheteur destinait l’immeuble ? Cela amène le juge à examiner l’intention des parties, ce qui n’est pas toujours facile

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Si vous souhaitez en savoir plus sur la garantie des vices cachés et sa mise en œuvre en pratique, vous trouverez notamment, dans le premier chapitre du guide de droit immobilier (La vente. Généralités), les voies de recours en la matière dont bénéficie l’acheteur d’un immeuble vicié, les modalités y afférant et les moyens mis à disposition du vendeur afin de limiter sa responsabilité de manière préventive.

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