La garantie d’éviction en matière immobilière

En matière de vente immobilière, l’obligation du vendeur ne consiste pas uniquement à délivrer le bien.

A posteriori, l’article 1625 du Code civil impose au vendeur de garantir à l’acheteur une jouissance paisible (soustrait aux causes d’éviction) et utile (exempte de vice) de l’immeuble.

A cette fin, deux garanties incombent au vendeur : la garantie des vices cachés (C.civ. art. 1641) et la garantie d’éviction (C.civ. art. 1626).

C’est sur cette dernière que nous nous attardons ici.

1. But : La garantie d’éviction tend à protéger les acquéreurs contre les troubles de possession, c’est-à-dire contre tout fait quelconque, émanant du vendeur ou d’un tiers, qui prive l’acheteur de tout ou partie de la propriété ou de l’usage du bien qui lui a été vendu.

2. Principe : La garantie d’éviction est mise en œuvre lorsque survient un fait de dépossession qui prend la forme :

· soit d’une privation infligée en tout ou en partie au bien vendu, par rapport à ce que les parties ont précisé ou laissé entendre dans la convention. (ex : opposition d’un tiers à l’exercice d’une servitude de passage)

· ou la revendication de charges sur le bien qui n’ont pas été déclarées dans le contrat de vente. (ex : un bail)

3. Obligations : Cette garantie crée deux obligations distinctes à charge du vendeur :

· le vendeur doit s’abstenir de tout fait ou de toute prétention juridique qui troubleraient la possession de l’acquéreur.

· si le trouble de possession trouve son origine dans une prétention de droit émanant d’un tiers, le vendeur se doit de prendre fait et cause pour l’acheteur, et d’indemniser ce dernier, s’il ne parvient pas à faire cesser le trouble. (C.civ. art. 1640)

4. Champ d’application général :

L’éviction peut être totale ou partielle, si minime soit-elle et les conditions de mise en œuvre seront différentes selon que la cause d’éviction émane du vendeur ou d’un tiers.

· Garantie d’éviction contre le fait personnel du vendeur :

- Il est en effet interdit au vendeur de troubler la possession de l’acheteur (art. 1626 du Code civil). Soit en invoquant après la conclusion de la vente un droit sur l’immeuble (ex : un bail), soit en posant un acte matériel qui porte atteinte à l’immeuble vendu (ex : revendre l’immeuble déjà vendu à un tiers)

C’est donc de ce point de vue, qu’on distincte le trouble de fait du trouble de droit ;

- Le trouble doit être actuel ;

- Elle s’applique également aux héritiers du vendeur, et ce même si le vendeur est toujours en vie lors de la survenance du trouble.

· Garantie d’éviction contre le fait d’un tiers :

- Uniquement les troubles de droit ;

- Le trouble doit être actuel ;

- La cause d’éviction doit être antérieure à la vente.

- Au niveau procédural, l’acheteur doit solliciter la garantie du vendeur immédiatement.

- Une partie de la doctrine considère également que la garantie joue uniquement si le trouble émanant du tiers est sérieux.

5. Exceptions :

- La garantie d’éviction ne s’applique pas lorsque le trouble consiste en une servitude apparentecar l’acquéreur est censé en avoir connaissance au moment de la vente. Sur ce point, l’article 1638 du Code civil crée donc une présomption de connaissance de l’acheteur.

- A noter également que certaines servitudes légales peuvent également neutraliser la garantie d’éviction. Cette question reste toutefois fort controversée en doctrine.

6. Extinction de la garantie : L’action en garantie d’éviction peut s’éteindre soit par la prescription trentenaire (le délai de prescription court à compter de l’éviction), soit par lafaute de l’acheteur ou celle que les parties ont commises en contractant (Voy. par exemple : Cass., 18 juin 1981, J.T., 1981, p. 684)

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